Дешевые Заклады

Фактор в падающих процентных ставках по закладной, и жилье начинает выглядеть дешевыми. Тридцатилетние процентные ставки по закладной, в пределах 5.5 %, все еще низки по историческим стандартам. Несколько месяцев назад, когда они упали ниже 5 %, они были очень дешевы.

Есть некоторые другие хорошие новости для домовладельцев от остальной части экономики. Потери работы июля были меньше, чем ожидалось: уровень безработицы, который возглавлял вертикальную линию несколько месяцев назад, ослабел к 9.4 % в прошлом месяце от 9.5 %.

Некоторые говорят, что худшее находится позади нас, для экономики и рынка недвижимости. Неудивительный iShares Доу Джонс американское Домашнее Строительство проданный обменом фонд (ITB), который отслеживает акции запасов жилищного строительства, резко подпрыгнул с начала июля.

Так что это?

Не столь быстро.

Цены могут - может - приблизиться к основанию на многих рынках. Но вне заголовков, есть много причин оставаться осторожным. Только впереди могут даже быть новые опасности.

И даже если цены прекратили падать, это может быть за годы до того, как они начнут снова резко повышаться.

Во-первых, в конце весны традиционно самый сильный сезон на относящемся к недвижимости рынке.

И это – удивительно что, рынок видел некоторые зеленые выстрелы. Это возможно из-за гигантских субсидии налогоплательщика - выплачиваемая налоговая скидка за 8 000 $, или подарок, для новых покупателей, так же как тех дешевых процентных ставок по закладной. Федеральная Резервная система тратила миллиарды долларов, чтобы подавить процентные ставки.

Оба - только краткосрочные затруднительные положения. Любой длительный экономический подъем, как ожидали бы, пошлет долгосрочные процентные ставки по закладной, повышающиеся снова, окуная относящийся к недвижимости рынок с новой холодной водой.

В любом случае, заклады было трудно оплатить. Кредиторы типично требовали 50 % или большую часть половины цены как авансовый платеж. Процентные ставки были высоки, и сроки были коротки, обычно только три - пять лет. В 1920, Джон Taylor Boyd младший, эксперт по относящимся к недвижимости финансам, жаловался, что "большинство наших людей находит домашнюю собственность слишком обременительной, чтобы покупать." В результате было два вида домовладельцев в Соединенных Штатах: рабочие люди, которые построили их собственные здания, потому что они не могли позволить себе заклады и богачи, который обычно платили за их места напрямую. Даже многие из самых богатых арендовали - потому что у них были лучшие места, чтобы вложить капитал чем на изменчивом рынке недвижимости.

Депрессия переворачивала все. Между 1928, в год бума, и 1933, новые запуски жилья упали на 95 %. Половина всех закладов были на неплатеже. Чтобы укрепить рынок, Герберт Hoover подписал федеральный закон Банка Внутреннего займа в 1932, кладя основу для массивного федерального вмешательства на рынке недвижимости. В 1933, как одна из программ подписи его первых 100 дней, Frankin Roosevelt создал Корпорацию Ссуды Домашних Владельцев, чтобы обеспечить низкие ссуды, чтобы выручить исключительно домашних владельцев. В 1934, F.D.R. создал федеральную Администрацию Жилья, которые устанавливают нормы для домашнего строительства, делают 25-и 30-летние заклады, и сократили процентные ставки. И в 1938, его администрация создала федеральную Национальную Ассоциацию Заклада (Фанни Mae), которая создала вторичный рынок в закладах. В 1944, федеральное правительство расширяло щедрую помощь заклада возврата ветеранов, большинство которых, возможно, не иначе получили дом. Вместе, у этих новшеств были эпохальные последствия.

Легкий кредит, подписанный в соответствии с федеральными программами жилья, повысил нормы домашней собственности. К 1950, у 55 % американцев было место, которое они могли назвать своим собственным. К 1970, число повысилось к 63 %. Теперь можно было более дешево купить чем арендовать. Федеральное вмешательство также развязывало обширное количество капитала, который превратил домашнее строительство и недвижимое имущество в критические экономические сектора. К концу 1950-ых, впервые, бюро переписи начало собирать данные по новым запускам жилья - который стал ведущим индикатором национальной экономической живучести.

Для большинства американцев, до недавнего прошлого, домашняя собственность была мечтой, и куча арендованных квитанций была действительностью. С 1900, когда перепись  начала собирать материал о домашней собственности, до 1940, меньше чем половине всех американцев принадлежали их собственные дома. Домашние нормы собственности фактически упали за три из первых десятилетий 20-ого века. После этого (за исключением 1980-ых, когда процентные ставки были "staggeringly" высоко), процент американцев, живущих в занятых владельцем домах, прошел устойчиво вверх. Сегодня больше чем две трети американцев принадлежат свои собственные дома. Среди белых, сегодня больше чем 75 % - домовладельцы.

Все же история того, как мечта стала действительностью, не является одной из независимости, самостоятельности, и предпринимательского мужества. Это не история непреклонного марша свободного рынка. Это - различный вид американской истории, правительства, финансового регулирования, и налогообложения.

"Мы - нация домовладельцев и дома-спекулянтов из-за дядюшки Сэма."

Только когда правительство ступило в рынок недвижимости, во время Великой Депрессии, то аренда начала свою длинную нисходящую спираль. Перед Крушением правительство играло крохотную роль в американском жилье, кроме построения бараков и строительства временного жилья во время военного времени и, в небольшом замеченном законе в 1913 федеральном налоговом кодексе, учитывая вычитание домашних платежей процента по закладной.

В начале 20-ого столетия, вы были должником, и хроническая задолженность была проблемой, которой избежать можно было только риском. Эти четыре слова "держат не имеющую долгов" или "плату, поскольку Вы живете", появились в бесчисленных книгах совета. Поскольку YMCA сказал, "Если Вы не можете заплатить, не покупайте жилье. Живите без жилья. Продолжайте жить без жилья". Из-за этого, много американцев даже среднего класса и те со вкусом к арендованному жилью для семьи, приостановились в своем выборе. "Домашний Сладкий дом" не терял свою сладость, потому что кто - то еще держал это название.