С другой стороны, тенденция, которая поворачивала очень много закладов вверх дном - падающий домашние цены - полностью изменила прошлые шесть месяцев. S&P/Case-Shiller Индекс HomePrice сообщил о двух последовательных четвертях увеличивающихся цен.

Если домашние цены продолжат повышаться или, по крайней мере стабилизироваться, то меньше заемщиков по ипотеке окажется под водой в ближайшие месяцы.

CoreLogic изменил его методологию для третьей четверти - теперь это составляет платежи, которые уменьшают руководителя, и это больше не предполагает, что домашние кредитные лимиты акции были maxed. Используя старый метод, 33.8 % заемщиков был бы подводным в третьей четверти по сравнению с 32.2 % в предыдущей четверти, согласно представительнице CoreLogic.

Государственные общие количества: большинство подводных закладов тяжело сконцентрировано в пяти государствах, которые особенно пострадали от жилищной депрессии: Невада, в 65 %; Аризона, в 48 %; Флорида, в 45 %; Мичиган, в 37 %; и Калифорния, в 35 %.

Эти пять государств были особенно осаждены из-за высокой процентной ставки главных ссуд, которые сломались. Многие из тех ссуд были ипотеками с регулируемой процентной ставкой выбора, в которых заемщики могли хотеть делать минимальные платежи, которые были настолько низки, они даже не возмещали накапливаемый интерес.

Когда тот накопившийся долг достигает определенного пункта - обычно 10 % на 25 % больше оригинальный руководитель - ссуды ипотек с переменной ставкой выбора переделаны в заклады с фиксированной процентной ставкой. Когда это случается, много заемщиков не могут позволить себе новые платежи.

Цены стабилизировались.

Последний прогноз имеет разногласия с прошлыми несколькими месяцами S&P/Case-Shiller Домашнего Ценового индекса. То сообщение, что дало надежду, что большинство рынков недвижимости, возможно, уже стабилизировалось, потому что сложный индекс 20 городов повысился в мае, июне и июле.

Brad Hunter, главный экономист для Metrostudy, который предоставляет информацию рынка недвижимости к промышленности, ожидает изменение в благосостояниях, как бы то ни было.

Он указал, что налоговая скидка для новых домашних покупателей помогла поддержать цены в течение трех месяцев прибыли Shiller. К концу ноября кредит будет использоваться 1.8 миллионами homebuyers, по крайней мере 355 000 из которых не купили бы дом без налоговой льготы, согласно оценкам Национальной Ассоциацией Агентов по продаже недвижимости. Но помощь рынка заканчивается, когда кредит истекает 1 декабря.

Hunter также видит новую волну проблем потери права выкупа, прибывающих из выше оцененных ссуд и главных закладов. Они ожидает высокую интенсивность отказов для ссуд РУКИ выбора, которые были выпущены главным клиентам, таким образом они могли купить дома на рынках пузыря, таких как Калифорния и Флорида. В тех областях взлетели цены на даже скромные дома.
Победители.

Горстка областей метро воспротивится тенденции, согласно Fiserv. Шесть рынков останутся плоскими, и 33 фактически отправятся в прибыль. Самый большой победитель будет Kennewick, Вашингтоном, областью метро, где домашние цены сползли выше чем на 8.9 % за прошлые три года и, как ожидают, увеличатся на 3.4 % к июню 2010.

Фэрбенкс, Аляска, цены, как ожидают, повысятся на 2.5 %, в то время как Анкоридж поднимется на 2.1 %. Elmira, Нью-Йорк, цены могут медленно двинуться выше на 1.8 %.

Национальная самая большая область метро, Нью-Йорк, будет держаться в следующие два года, согласно Fiserv. Цены, которые уже упали 21.7 % это к 375 000 $, как ожидают, упадут 17.4 % к июню 2011.

Домовые ценности в национальном втором по величине городе, Лос-Анджелесе, упали 43.3 % с июня 2006 что составило 313 000 $. Они, как ожидают, упадут еще на 20.2 % к июню 2010, и затем начнут подниматься в 2011. Чикагские цены, которые упали на 25.2 % к 227 000 $, понизятся только на 4.1 % за следующие 12 месяцев и затем начнут подниматься.

У Детройтской области метро теперь есть сомнительное различие наличия самых низких домашних цен в стране. Цены понизили на 51.7 %. Они, как ожидают, упадут на 9.1 % и затем стабилизируются.

Перенасыщение товарами Пустых Зданий

Картина материальных запасах не столь хороша, как звучит. Много непроданных домов и ко всему этому поднята цена за арендную плату, особенно на самых трудных рынках как Майами. Результат? Перенасыщение товарами пустых арендных мест.

Новые волны потерь права выкупа и обеспокоенных продаж могут также вернуться. В штатах, таких как Калифорния, может потребоваться много месяцев для проступков, чтобы вернуться к потерям права выкупа, что означает, что дурные вести прошлой зимы могут все еще снижаться до пика. Тем временем, обширные части закладов должны перезагрузиться позже в этом году и в 2010.

Что касается экономики: И безработица и домашние долговые уровни остаются на чрезвычайно высоких уровнях по стандартам послевоенной истории. Любые - дурные вести для жилья - комбинация очень плохая.

Dean Baker, соруководитель Центра Экономического и Исследовательской Политики, обсужденный в недавней газете, говорит что основные принципы все еще не являются большими. Все еще остается более дешевле арендовать чем покупать на многих рынках, говорит он.

Самые большие пузыри обычно производят самые глубокие депрессии. И эти 2002-2006 пузырей были много. Дурные вести, возможно, закончаться после трех ужасных лет, но возможно и нет. Японские цены на жилье все еще не оправились с конца пузыря 1980-ых. Западным и американским рынкам потребовалось шесть или семь лет, чтобы оправиться после того, как последний большой пузырь разорвался там в начале 1990-ых.

Да, есть некоторые обнадеживающие признаки, но не позволяйте им дурачить Вас в размышление, что здесь все ясно. Это не может быть так. Как всегда, любой делающий главное финансовое решение думает больше всего о себе или её собственной ситуации чем то, что "делает рынок". Относящаяся к недвижимости покупка должна иметь смысл на его собственных сроках. И измерьте это на потоке наличности сегодня, на безнадежность на капитальную прибыль завтра. Когда Вы фактор во всех затратах, действительно ли покупка более дешева чем аренда?

Если Вы получаете дешевый заклад, и Вы агрессивны в цене, Вы можете получить сделку. Это особенно верно, если владелец должен продать срочно. Потери права выкупа и другие несчастные продажи продаются приблизительно на 20 % ниже остальной части рынка. Там есть возможности. Но Вы можете позволить себе не торопиться и присмотреться к ценам.