Перенасыщение товарами Пустых Зданий

Картина материальных запасах не столь хороша, как звучит. Много непроданных домов и ко всему этому поднята цена за арендную плату, особенно на самых трудных рынках как Майами. Результат? Перенасыщение товарами пустых арендных мест.

Новые волны потерь права выкупа и обеспокоенных продаж могут также вернуться. В штатах, таких как Калифорния, может потребоваться много месяцев для проступков, чтобы вернуться к потерям права выкупа, что означает, что дурные вести прошлой зимы могут все еще снижаться до пика. Тем временем, обширные части закладов должны перезагрузиться позже в этом году и в 2010.

Что касается экономики: И безработица и домашние долговые уровни остаются на чрезвычайно высоких уровнях по стандартам послевоенной истории. Любые - дурные вести для жилья - комбинация очень плохая.

Dean Baker, соруководитель Центра Экономического и Исследовательской Политики, обсужденный в недавней газете, говорит что основные принципы все еще не являются большими. Все еще остается более дешевле арендовать чем покупать на многих рынках, говорит он.

Самые большие пузыри обычно производят самые глубокие депрессии. И эти 2002-2006 пузырей были много. Дурные вести, возможно, закончаться после трех ужасных лет, но возможно и нет. Японские цены на жилье все еще не оправились с конца пузыря 1980-ых. Западным и американским рынкам потребовалось шесть или семь лет, чтобы оправиться после того, как последний большой пузырь разорвался там в начале 1990-ых.

Да, есть некоторые обнадеживающие признаки, но не позволяйте им дурачить Вас в размышление, что здесь все ясно. Это не может быть так. Как всегда, любой делающий главное финансовое решение думает больше всего о себе или её собственной ситуации чем то, что "делает рынок". Относящаяся к недвижимости покупка должна иметь смысл на его собственных сроках. И измерьте это на потоке наличности сегодня, на безнадежность на капитальную прибыль завтра. Когда Вы фактор во всех затратах, действительно ли покупка более дешева чем аренда?

Если Вы получаете дешевый заклад, и Вы агрессивны в цене, Вы можете получить сделку. Это особенно верно, если владелец должен продать срочно. Потери права выкупа и другие несчастные продажи продаются приблизительно на 20 % ниже остальной части рынка. Там есть возможности. Но Вы можете позволить себе не торопиться и присмотреться к ценам.

Так, наш длинный национальный кошмар закончен? Рынок недвижимости наконец-то поразил основание?

Были некоторые приглушенные - хотя исчерпано – приветствующий отзыв от домовладельцев в последние недели. Но прежде, чем мы откроем шампанское, посмотрим на дальнейшие потенциальные проблемы будущего.

Хорошие новости? Согласно недавно наблюдаемому Shiller "Домашний Ценовой Индекс", который отслеживает домашние цены в 20 главных городах в национальном масштабе, трехлетний резкий спад жилья, резко замедлился в апреле и мае.

Снижение в мае было только 0.2 %, самое медленное в течение двух лет. И несколько городов фактически видели ценовое повышение - среди них Денвер, Вашингтон, округ Колумбия, Чикаго, Бостон, Кливленд и Даллас.

Даже в Майами цены упали приблизительно на 1 % в мае. Ранее, цены падали 3 % в месяц.

Мы получим еще лучшую картину ситуации, когда числа Shiller на июнь будут выпущены 25 авг.

Но эти данные не единственные обнадеживающие признаки.

Материальные запасы непроданных домов снизились. Согласно Национальной Ассоциации Агентов по продаже недвижимости, было приблизительно 3.8 миллиона непроданных домов на рынке в конце июня. Это снижается от 4.5 миллионов, еще год назад.

И да, допустимость тема жилья драматично лучше. Люди, очевидно, должны жить где-нибудь. В некоторый момент, жилье становится достаточно дешевым, так что основные принципы начинают выглядеть хорошими.

Средний дом - стал дешевле приблизительно на треть, чем это было в нескольких трех пиковых лет назад, понижения, беспрецедентно начиная с Великой Депрессии. В местах самого твердого хита, таких как Финикс, Лас Вегас и Майами, средние цены были уменьшены в два раза и даже больше от их пиков.

Для большинства американцев, до недавнего прошлого, домашняя собственность была мечтой, и куча арендованных квитанций была действительностью. С 1900, когда перепись  начала собирать материал о домашней собственности, до 1940, меньше чем половине всех американцев принадлежали их собственные дома. Домашние нормы собственности фактически упали за три из первых десятилетий 20-ого века. После этого (за исключением 1980-ых, когда процентные ставки были "staggeringly" высоко), процент американцев, живущих в занятых владельцем домах, прошел устойчиво вверх. Сегодня больше чем две трети американцев принадлежат свои собственные дома. Среди белых, сегодня больше чем 75 % - домовладельцы.

Все же история того, как мечта стала действительностью, не является одной из независимости, самостоятельности, и предпринимательского мужества. Это не история непреклонного марша свободного рынка. Это - различный вид американской истории, правительства, финансового регулирования, и налогообложения.

"Мы - нация домовладельцев и дома-спекулянтов из-за дядюшки Сэма."

Только когда правительство ступило в рынок недвижимости, во время Великой Депрессии, то аренда начала свою длинную нисходящую спираль. Перед Крушением правительство играло крохотную роль в американском жилье, кроме построения бараков и строительства временного жилья во время военного времени и, в небольшом замеченном законе в 1913 федеральном налоговом кодексе, учитывая вычитание домашних платежей процента по закладной.

В начале 20-ого столетия, вы были должником, и хроническая задолженность была проблемой, которой избежать можно было только риском. Эти четыре слова "держат не имеющую долгов" или "плату, поскольку Вы живете", появились в бесчисленных книгах совета. Поскольку YMCA сказал, "Если Вы не можете заплатить, не покупайте жилье. Живите без жилья. Продолжайте жить без жилья". Из-за этого, много американцев даже среднего класса и те со вкусом к арендованному жилью для семьи, приостановились в своем выборе. "Домашний Сладкий дом" не терял свою сладость, потому что кто - то еще держал это название.

Атланта представляет текущий кризис жилья в мире. Начиная со второй четверти 2006 ценности жилья через Соединенные Штаты упали на одну треть. Более чем миллион домов был потеряны в праве выкупа в национальном масштабе в 2008, не смотря на то что домовладельцы изо всех сил пытались оплатить платежи. Число потерь права выкупа достигло небывалого отчета в прошлом месяце - когда владельцы  в каждых 355 зданиях в стране получили неплатеж или аукционные уведомления или были схвачены из-за кредиторов. Рискованные заклады также опустошили некоторых крупных национальных банков и кредиторов. Домашний гигант финансирования одна только Фанни Mae держала приблизительно 230 миллиардов $ в ядовитых активах. Даже если есть признаки надежды относительно горизонта (домашние цены, помеченные ростом на 0.5 % в мае, и новые запуски жилья повысились в июне), аналитики как Роберт Shiller Йельского университета ожидают, что цены на жилье останутся на уровне в течение следующих пяти лет. Много экономистов, как Джозеф Gyourko Школы Wharton, говорят что публичные порядки должны поощрить арендовать, или по крайней мере помещать это в единое игровое поле с домашней собственностью. Обзор в июне 2009, уполномоченный Национальным Фондом для Рекомендации Кредита, найденной укоренившимся пессимизмом о домашней собственности, предполагает, что, даже если у аренды еще нет печати, но на сегодняшний день это - единственный выбор на рынке недвижимости. Одна треть опрошенных людей не полагают, что они когда-либо будут в состоянии иметь дом. И 42 % из тех, кто когда-то купил дом, но не имеет его теперь, полагают, что им никогда не будет принадлежать дом снова.

Некоторые страны - такие как Испания и Италия имеют более высокие нормы домашней собственности чем США, но там, дома часто покупаются с поддержкой расширенных семей и являются местами, чтобы жить на долгий срок. Во Франции, Германии, и Швейцарии, аренда больше распространена чем покупка. Там, большинство людей инвестирует свой доход на фондовом рынке или запасается им в сберегательных счетах. В тех странах, являетесь ли Вы съемщиком или владельцем, у зданий есть ценность использования.